דיור מוגן: לפני שחותמים על הסכם

מספר הפרויקטים לדיור מוגן בישראל עולה משנה לשנה, ופרויקטים חדשים קמים ונבנים. רשימות ההמתנה הארוכות בפרויקטים הבנויים והקיימים, כמו גם בפרויקטים חדשים הנבנים בימים אלו ועתידים לקום בשנים הקרובות, מעידות ומלמדות כי יותר ויותר גמלאים בישראל מבקשים להתגורר וליהנות, בשנותיהם היפות, מאיכות החיים, מהפעילות החברתית ומרמת השירותים הגבוהה אשר מרכזי דיור אלו מעניקים לדייריהם. יחד עם זאת עליכם לזכור, כי בסופו של דבר מדובר בעסקה מסחרית וכלכלית, בהתחייבויות כספיות לא מבוטלות, ובזכויות מהותיות אשר עליכם להבטיח במועד חתימתכם על ההסכם. במאמר קצר זה ננסה לסייע לכם, גמלאים העומדים להצטרף לפרויקט דיור מוגן ולחתום על הסכם הצטרפות/אכלוס, ולהביא לידיעתכם מספר נקודות מהותיות עליהן חשוב כי תתנו את הדעת, כי תדרשו להן מענה ראוי מנציגי המכירות, וכי תבטיחו כי חייכם בפרויקט אכן יתנהלו להם על מי מנוחות, זאת כדי שלא תיאלצו בעתיד לנהל מאבקים משפטיים להבטחת זכויותיכם. בפתח הדברים נדגיש ונאמר, כי אנו סבורים שהתקשרות בהסכמים ביחס לפרויקטים מעין אלה היא התקשרות המחייבת ליווי וייעוץ משפטי מקצועי של עורך דין המתמחה בתחום זה.


1.
הזכויות בדירה
- בידקו והבינו מה הן הזכויות המוקנות לכם ביחס לדירה (זכות שכירות, זכות בעלות, זכות שימוש וכו'), ולמשך כמה זמן תינתן לכם זכות המגורים בדירה (אם וככל שזו מוגבלת ולא למשך כל ימי חייכם). 2.
מסלולי התשלום
- בידקו מה הם מסלולי התשלום הנהוגים בפרויקט וערכו חישוב כלכלי מהו המסלול הרצוי לכם. בארץ נהוגים מספר מסלולי תשלום בגין יחידת מגורים בפרויקט לדיור מוגן: ? פיקדון מלא - פיקדון חד-פעמי המופקד בידי היזם/החברה המנהלת את הפרויקט טרם כניסתכם לדירה. היזם נהנה מהריבית הצומחת מכספי הפיקדון משך תקופת שהותכם בדירה (מחזיר את הפיקדון רק בצירוף הפרשי הצמדה), וכן שוחק מסכום הפיקדון, מדי שנה, פחת בשיעור של 2% - 3% בצירוף מע"מ. ? פיקדון חלקי - פיקדון הנשחק בשיעור גבוה יותר ומשך תקופה קצרה יותר מהנהוג במסלול פיקדון מלא. ? דמי אחזקה חודשיים ללא פיקדון ? פעמים מאפשרים היזמים לדייר לשלם תשלומים חודשיים גבוהים, ללא צורך בהפקדת פיקדון, ובמקרה שכזה מגלמים דמי האחזקה בתוכם גם את רכיבי השחיקה והריבית אשר לכאורה נמנעים מהיזם. ? מסלול משולב - פיקדון חלקי ותשלום חודשי מוגדל. 3.
שיעור הפיקדון והפחת השנתי
- בידקו מהו גובה הפיקדון הנדרש, מהו שיעור הפחת השנתי אשר ינוכה מכספי הפיקדון, במשך כמה שנים ינוכה לכם פחת מכספי הפיקדון, כיצד תקבלו את כספכם בסוף תקופת ההסכם - האם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית? האם רק הפרשי הצמדה? 4.
בטוחה להשבת כספי הפיקדון
- זוהי הנקודה החשובה והמהותית בהסכמים אלה. ודאו ובידקו כי אתם מקבלים בטוחה מספקת להחזרת כספי הפיקדון לידיכם, או לידי יורשיכם, לאחר סיום ההסכם ופינוי הדירה. עליכם לדרוש ולקבל מהיזם/מהחברה המנהלת את הפרויקט בטוחות ראויות הן עבור התשלומים אשר תשלמו לפני קבלת החזקה בדירה בפרויקט, והן לאחר כניסתכם לדירה. הבטוחות המקובלות בענף הדיור המוגן בישראל הינן: * ערבות בנקאית (בדרך כלל היזם יגלגל עליכם את עלותה, וזו גבוהה למדי). * רישום משכנתא מדרגה ראשונה. * הערת אזהרה. * רישום משכון. 5.
פרק הזמן להחזרת כספי הפיקדון
- עליכם לוודא כי לאחר ביטול ההסכם, ובכפוף לפינוי הדירה על ידיכם, יוחזרו לכם כספי הפיקדון תוך פרק זמן סביר. על פי פסק דינו של בית הדין לחוזים אחידים בעניין מעונות מכבי ומגדל הזהב בע"מ, פרק זמן זה אמור להיות כ-14 יום. במידה שפרק הזמן הניתן ארוך יותר (כגון במקרה של פטירה, חלילה, שבו נדרשים היורשים להציג צו ירושה או צו קיום צוואה) דירשו ריבית על התקופה שמיום פינוי הדירה ועד קבלת כספי הפיקדון. 6.
דמי האחזקה החודשיים
- דמי האחזקה משולמים, בדרך כלל, מדי חודש בחודשו, בנוסף לכספי הפיקדון. בידקו ובקשו הבהרות ביחס ליכולתו של היזם/החברה המנהלת לייקר את דמי האחזקה ביחס להיקף סל השירותים הניתן בתמורה לדמי האחזקה, ביחס לתשלומים נוספים אשר עליכם לשלם באופן נפרד מדמי האחזקה (כגון ארנונה, חשמל וכו'), וביחס למהות ולסוג השירותים הנוספים בתשלום. 7.
טיפול סיעודי
- ברוב הפרויקטים היוקרתיים בארץ קיימות מחלקות אשפוז שונות ? סיעודיות, לתשושי נפש, דיור מוגן תומך, החלמה וכיוצ"ב - המיועדות לדיירי הפרויקט ולציבור הרחב. בידקו האם יש לכם יתרון כלשהו, כדיירים בפרויקט, בקבלה למחלקות אשפוז אלה במקרה הצורך (הן מבחינת קדימות והן מבחינה כספית). בררו מה הם הקריטריונים הנהוגים להכרזה על אדם כסיעודי, ומהו היקף סל השירותים הניתן במחלקות האשפוז. ודאו כי במידת הצורך יתאפשר לכם להכניס מטפל/ת סיעודי/ת לדירה. הסכמי האכלוס הם הסכמים מורכבים ומפורטים מטבעם, וקיימות עוד נקודות התייחסות רבות ומגוונות שעליהן יש לתת את הדעת טרם החתימה (על אחת כמה וכמה בפרויקטים המצויים בשלב הבנייה), אולם מפאת קוצר היריעה לא נוכל לסקור את כולן במאמר זה. ----------------------------------- רשימה זו הינה חלקית, ובכל מקרה אין לראות באמור לעיל ייעוץ משפטי. מומלץ לקבל ייעוץ משפטי לפני שמקבלים החלטה כלשהי בנושא. פרטים נוספים ניתן למצוא

באתר האינטרנט של משרד עוה"ד שרמן לנדאו את עברי


עוד על דיור מוגן:


בית אבות: מהו ואיך בוחרים אותו?



כיצד להקל רגשית את המעבר לדיור מוגן



טיפים בדרך למעבר לבית דיור מוגן



דיור מובן: מילון למונחי הדיור המוגן