כיצד לרכוש בית במושב מבלי לפשוט את הרגל?

לאחרונה התפרסמו שתי החלטות ממשלה שאמורות להקל על בניה פרטית בקרקעות מושבים. ההחלטה הראשונה אותה קיבל אולמרט, מאפשר לבעל נחלה במושב זכויות בניה נוספות לפצל מגרשים בחלק המותר לצורך בניה ומגורים לצד ג'. ההחלטה השנייה שהתקבלה לאחרונה מאפשרת לקיבוצים להפוך למושבי עובדים, ולמכור חלק מנחלותיהם החקלאיות לצורך בניה ונדל"ן. מדובר בשתי החלטות היסטוריות שאין ספק כי יגרמו לגאות בשוק הנדל"ן הכפרי, אך אל לרוכשים להיחפז. עדיף שיבדקו טוב-טוב את כל עלויות המעבר למושב ? עוד בטרם בוצעה העסקה. הנה מדריך מקוצר לעירוני החושק בחיי מושב שקטים. הגשמת החלום של בית במושב איננה כל כך פשוטה. מתברר שאפילו לאחר שבחר לו הקונה העירוני את הנחלה במושב עליה חלם עוד מימי תנועת הנוער, ואף לאחר ששלשל לכיסו של המושבניק את מלוא ערכה בדולרים, מחכים לו מספר תשלומים לא קטנים, וצעדים לא פשוטים בטרם יוכל לעבור אל בית חלומותיו שבמושב. עשרות משפחות בשנה נקלעות לקשיים כספיים ואף פושטות רגל כתוצאה מקנייה פזיזה של נחלות במושב. עוד כתבות בנושא נדל"ן

דירתה של ניצולת השואה נלקחה על ידי השיפוצניק



תיקון צוואה כשהמנוח טעה בחישוב חלוקת רכושו



מה קורה כשאינך יכול לשלם משכנתא



מתנה עולה ביוקר: כשאתם מעבירים דירתכם במתנה לילדיכם



מדריך לשיקולים שיש לקחת בחשבון כשבאים לבחור משכנתא



תשלום מיסי ועד בית לפי שטח הריצפה

יש לזכור, כי רכישת נחלה במושב עשויה להביא עימה עליה ברוכה באיכות החיים, אך אל מול הרוכש עומדות מספר מכשלות בטרם הוא יוכל לרכוש לו נחלה. כמו כן עליו לזכור כי מכשלות נוספות, אם לא גדולות משלו, מחכות למושבניק שמוכר לו את אדמתו.
מה מחכה לעירוני שכבר רכש נחלה במושב?
רוכש הנחלה משלם מספר תשלומים בטרם תעבור הנחלה לידיו: א. מס רכישה על כלל ערך העיסקה בהפחתת ערך דירת המגורים. מס הרכישה אף הוא מחושב מערך העיסקה הכולל, ומקזזים ממנו את ערך דירת המגורים. מס הרכישה על דירת המגורים נע בין 0.5% ל-5% מערך דירת המגורים בהתאם למדרגת המס בו נמצא הרוכש. ב. בנקודה זו חייבים להזכיר כי אם מדובר בדירה שנייה, מדרגת המס המינימלית קופצת ל-3.5% מערך הדירה. גם כאן שווה להתייעץ עם אנשי מקצוע על מנת לשלם פחות מס. ג. הוצאות רבות מתווספות להוצאות הקונה, שהעיקרית שבהן היא בניית הבית, אליה מתווספים גם תשלומים לאנשי מקצוע להכשרת הקרקע למגורים, תשלומים לעורכי דין, שמאים, רואי חשבון ועוד. מכשלת האגודה השיתופית מושבי עובדים הינם אגודות שיתופיות לכל דבר ועניין, וכאלה הם גם הקיבוצים שעוברים כיום הפרטה ויהפכו בבוא היום למושבים. חוק האגודות השיתופיות מתיר לאגודות אלה לערוך סינון של תושבים המצטרפים לאגודה. משמעות הדבר היא שכל ביצוע של העיסקה תלוי פעמים רבות בנכונות של חברי המושב לקבל את הרוכש החדש לאגודה השיתופית. אם המועמד לא עובר את מבחן הקבלה, כל העיסקה לא יכולה לצאת אל הפועל. תקנון הקבלה שונה מאגודה לאגודה, כאשר חלק מהן דורשות עמידה במבחנים פסיכומטריים וסוציומטריים, חלקן מעוניינות בתעודת יושר של הרוכש. אגודות מסוימות אף דורשות תשלום חד-פעמי הנע בין 5,000 ל-10,000 דולר על מנת להתקבל לאגודה. גם עלויות אלה אמורות להילקח בחשבון. לפיכך, מומלץ לכל רוכש להיוועץ עם אנשי מקצוע עוד בטרם הם מבצעים חיפוש נחלות ? על מנת להבין את העלויות הכוללות של עיסקה שכזו. כניסה לרכישת נחלה ללא עתודות כספיות מספיקות עלולה לרושש את הרוכש, שייאלץ למכור אותה בהפסד בסופו של התהליך.



מהם הצעדים המומלצים לקונה לפני תחילת העסקה?
נקיטת הצעדים הבאים תאפשר לרוכש להבחין בעסקאות טובות המתאימות לכיסו, וכך הוא עשוי להימנע מהוצאות רבות שעלולות לרושש אותו: 1. ראשית, מומלץ להיפגש עם עורך דין המתמחה בנדל"ן על מנת לקבל תמונה משפטית על העיסקה שעומדת על הפרק, לעמוד על מגבלותיה ויתרונותיה. כמו כן יש לברר עם עורך הדין אילו מסמכים יש להמציא או לדרוש בטרם יוחלט אם ללכת על העיסקה, או לוותר עליה. 2. מומלץ לרוכש לבצע בדיקות שמאי מטעם הרוכש במסגרתן יאותרו כלל הזכויות הקיימות בנכס ויוערך שוויין. 3. במסגרת זו יש לערוך בירור של זכויות הבנייה העומדות למוכר, הכוללות בנייה עתידית בנחלה עצמה או בנחלות נוספות במושב. יש לברר היטב אם זכויות אלו נוצלו בעבר או נמכרו לצד שלישי. 4. לאחר מעבר השלבים הקודמים בשלום, מומלץ לרוכש להזמין מודד שימדוד את שטח הנחלה לצורך חישובי עלויות המכירה. 5. כמו כן יש לערוך בדיקה בוועד המושב, ובעזרת השמאי לאתר זיקות הנאה הקיימות בשטח הנכס. מי שנוהג לעבור בשטחו של בעל הנכס במשך 30 השנה האחרונות, זכאי לדרוש זכות זו גם לאחר שינוי הבעלים על הנכס. זכויות אלה מחייבות את בעל הנחלה, ואין הוא יכול לפגוע בהן. 6. אם נדרש הרוכש להשתתף בעלויות דמי ההסכמה של המוכר, עליו לדרוש בדיקה מקדמית של דמי ההסכמה מהמנהל, ולהכליל אותה בחישוביו. 7. לאחר קבלת התמונה המלאה של הזכויות בנכס, יש לבדוק אם הוא עדיין ראוי ביחס למחירו. בשלב זה מומלץ לערב רואה חשבון המתמחה בעסקאות נדל"ן מסוג זה, על מנת לבדוק דרכים להפחתת מיסים על הרכישה. 8. כעת יש לגשת אל ועד המושב ולבדוק אם הדרך לקבלה פתוחה. לאחר מעבר השלב הזה בהצלחה ? ניתן לרכוש את הנחלה, ולהתחיל בבניית בית החלומות שלכם.