משכנתא: המילון השלם להלוואה הגדולה

משכנתא היא לא עניין רק לצעירים: רבים מאיתנו לוקחים הלוואה הקשורה לנדל"ן גם בגיל מבוגר יותר, כשאנחנו מעוניינים בדירה להשקעה, בשיפוץ או במעבר. לקיחת ההלוואה הגדולה הזאת דורשת מאיתנו היערכות והיכרות עם המושגים הרלוונטיים – עוד לפני המפגש עם פקידי הבנק.

משכנתא: המילון השלם של הנכס שלכם – חלק ראשון

מה ההבדל בין משכנתא להלוואה, בעצם?

קיימים מספר מושגים פיננסיים שחשוב להכיר. אמנם אין בחינה בסוף, אבל היכרות עם המושגים יכולה לחסוך לכם כסף ולצמצם את החרדה וחוסר הנעימות שנובעים מהמפגש עם האנשים שאחראים על מתן ההלוואות.

משכנתא: הלוואה לרכישת נכס: דירה או בית. לרוב המשכנתא היא לתקופות של 10 שנים עד 30 שנים. הבנק דורש שיעבוד של הנכס ועוד שורה של בטחונות ובטוחות כדי לוודא מצידו שהסיכון למצב של אי יכולת להחזיר את ההלוואה הוא נמוך ביותר.

גרירת משכנתא: אם תרצו למכור את הדירה שלכם ולרכוש דירה חדשה, תוכלו "לגרור" את הלוואת המשכנתא הקיימת שלכם אל הנכס החדש, וזאת במקום לפרוע את ההלוואה הקיימת ולקחת חדשה.

תהליך זה מקל משמעותית את המכירה, כי באמצעותו מבוטל השעבוד על הדירה הקודמת שלכם - דבר המאפשר לכם למכור אותה בלי לחץ - אם נרשם השעבוד שוב על הנכס החדש. לתהליך הגרירה אין השפעה על הרכב מסלולי ההלוואה במשכנתא.

האם רשמתם לוח סילוקין מפורט? צילום: shutterstock

שיעור מימון: היחס שבין המשכנתא לבין מחיר הדירה (או ערך הדירה). לדוגמא אם הדירה שווה 1 מיליון ש"ח והמשכנתא בגין הנכס היא 600,000 שקלים, אזי שיעור המימון הוא 60%. בנקים הורידו את שיעורי המימון הללו בשנים האחרונות.

הצטרפו לקהילת הכסף שלי

גרייס: (הפירוש מאנגלית – "חסד").  המשמעות היא דחיית תשלומים חודשיים. הגרייס מתבקש, לרוב, במקרים שבהם מקבל ההלוואה מתקשה לשלם את התשלום החודשי לבנק. למשל, אם התעורר קושי כלכלי זמני כמו ניתוח יקר של אחד מבני המשפחה או מחלה שגוררת הוצאות כבדות וקיים קושי אמיתי לעמוד בהחזרי המשכנתא לבנק. במקרה כזה הלווים יכולים לבקש מהבנק גרייס לתקופה מסוימת (חצי שנה או שנה). לאחר התקופה הזו יחזור הלווה לשלם תשלומים חודשיים מעט גבוהים יותר.

אגב, ה"גרייס" יכול להיות "מלא", כלומר דחייה מלאה של תשלום הקרן והריבית או "גרייס חלקי" בו הלווה משלם תשלומי ריבית בלבד בתקופת הגרייס. אישור הגרייס נתון, כמובן, לשיקול דעתו של הבנק.

צילום: shutterstock

בולט (Bullet): בשיטת בולט, מדי חודש משולמת הריבית בלבד על מלוא סכום ההלוואה, כולל הצמדה במסלולים צמודי מדד. בסיום תקופת ההלוואה יש לשלם את הסכום המקורי של הקרן בתשלום אחד, כולל הצמדה, בהתאם למסלול ההלוואה שנלקח. המשמעות: תשלומים חודשיים קטנים יחסית לשיטת החזר אחרות, אך תשלום אחרון גבוה יותר, בגובה קרן ההלוואה ובתוספת הצמדה, אם זו קיימת. שיטת בולט קיימת בחלק ממסלולי ההלוואות.

משכנתא בריבית קבועה: הלוואה מסוג זה נושאת ריבית קבועה שנקבעת ביום לקיחת המשכנתא ולא משתנה עד סוף חיי המשכנתא. יש מסלול בריבית קבועה לא צמודה, שבו ההחזר החודשי קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה ויש מסלול בריבית קבועה והצמודה למדד המחירים לצרכן שבה ההחזר החודשי צמוד למדד.

הצטרפו לקהילת הכסף שלי

משכנתא בריבית משתנה: הלוואה מסוג זה נושאת ריבית משתנה (צמודה למדד או לא צמודה)  הריבית נקבעת לתקופה הראשונה בלבד (כל שנה, שנתיים או חמש שנים), ולאחר מכן הריבית משתנה בהתאם למנגנון שנוסחתו ידועה מראש.

הצמדה למדד: אחד המאפיינים החשובים של כל משכנתא הוא ההצמדה שלה, לרוב למדד המחירים לצרכן. אם המדד עולה, קרן ההלוואה שנותרה לתשלום עולה באותו שיעור ובמקביל עולה ההחזר החודשי על ההלוואה.

לוח סילוקין: לוח סילוקין הוא טבלה המציגה את ההחזרים על ההלוואה לאורך זמן עד לסילוקה (מועד הפירעון הסופי שלה). הנתונים בלוח הסילוקין כוללים את סכום הלוואה, ריבית ההלוואה, תקופת ההלוואה ושיטת ההחזר. בדרך כלל לוח הסילוקין מציג את ההחזר החודשי, שמחולק למרכיב של החזר על חשבון הקרן ומרכיב של החזר על חשבון הריבית.

מה העמלות הצפויות לכם? צילום: shutterstock

שפיצר: שיטת חישוב החזר חודשי בהלוואה בריבית קבועה. הרעיון הוא שההחזר החודשי קבוע ולא משתנה (למעט הצמדה למדד) שיטה זו היא הפופולרית ביותר. בשיטה זו, ההחזר החודשי קבוע במידה וההלוואה אינה צמודה למדד המחירים לצרכן. במידה וההלוואה כן צמודה למדד, ההחזר החודשי משתנה (עולה או יורד) בהתאם לשינויים במדד. 

עמלת פירעון מוקדם: אם תרצו לפרוע את המשכנתא לפני תום תקופת ההלוואה או להחליף מסלול הלוואה במהלכה - כלומר, למחזר את המשכנתא - תידרשו לשלם עמלות הנובעות מפירעון מוקדם של ההלוואה. עמלת הפירעון המוקדם נגזרת ממרכיבים שונים של ההלוואה ולרוב גובהה נובע מהפער בין שיעור הריבית הנוכחית לבין שיעור הריבית המקורית של ההלוואה.

ריבית הפריים: הריבית הבסיסית בה נוקב בנק במתן הלוואות ללקוחותיו. ריבית הפריים מבוססת על ריבית הבסיס של בנק ישראל בתוספת של 1.5% בדרך כלל. לדוגמה, אם ריבית בנק ישראל היא 0.1% אז ריבית הפריים תהיה 1.6%. הלוואות בריבית משתנה בבנקים בישראל נקובות בריבית הפריים כבסיס לריבית ההלוואה.

לדוגמה, הלוואה של 10,000 ש"ח בריבית פריים + 2% משמעותה היא שאם ריבית הפריים היא 1.6% אזי הריבית שהלקוח ישלם על ההלוואה היא 3.6% (או 360 ש"ח לשנה)  ואם ריבית הפריים במשק משתנה ועולה ב- 0.4% אזי הריבית על ההלוואה תעלה ל 4% (או 400 ש"ח לשנה).

משכנתא: המילון השלם של הנכס שלכם

מה ההבדל בין משכנתא להלוואה?

הלוואות בין עמיתים  - איך זה עובד

כל ההלוואות שמציעים הבנקים

הצטרפו לקהילת הכסף שלי