משכנתה או משכנתא? איך לדעת מה לבחור

לאחרונה אנו עדים לפרסומות מאירות עיניים ולמסרים מגרים מצד הגורמים המממנים משכנתאות: "משכנתא FREE", "משכנתא מתחשבת", "משכנתא בטוחה", "רצים בשבילך", "משכנתא הפוכה", ועוד. כולן מתיימרות להעניק ללווה יתרון כלשהו - בין אם בסילוקן המוקדם ובין אם באופן הצמדתן או בנוחות ביצוען. ההבדלים בין סוגי המשכנתאות קיימים, אך האם הם אכן כה דרמטיים כפי שמנסים להציגם? למעשה, מדובר בשינויים מינוריים ובעיקר כאלה נוגעים לאופן ההצמדה למדד ולאפשרויות הסילוק המוקדם (אפשרויות הסילוק המוקדם משתנות מבנק לבנק, כאשר בחלקם ניתן פטור מלא, בחלקם הוא מתחייב, וחלקם מגבילים את הסכום לסילוק לתקרה מסוימת). היינו - ההבדלים נוגעים לתנאי ההחזר של המשכנתא ולא לתכונותיה הבסיסיות. יש לזכור, כי ברוב המקרים לא ניתן לקבל את מלוא המימון במסלולים אלו, והריבית המוצעת היום גבוהה ביחס לאלטרנטיבה במסלולים אחרים. אנו ממליצים לבחון את מסלול המשכנתא בהתייחס לעשרת המרכיבים הבאים: 1.
מהו אורך תקופת המימון
- השאלה מתייחסת גם לאורך חיי המשכנתא וגם לשאלה אם משך התקופה מוגדר מראש. 2.
ההחזר החודשי לאורך זמן
? יש לזכור, כי להחזר החודשי מצטרפת פרמיית הביטוחים הנדרשים: ביטוח חיים וביטוח מבנה. 3.
אופן ההצמדה של המימון
- פריים משתנה מדי חודש, הצמדה למדד המחירים, הצמדה למטבע חוץ (דולר, יורו, יין יפני), או מסלול שאינו צמוד כלל. 4.
הקנסות
(בעגה המקצועית: עמלת היוון) - במקרה של סילוק מוקדם של המשכנתא במסלולים המחייבים זאת. 5.
לוח הסילוקים בעסקה
- האם במתכונת של החזר קבוע, או במתכונת שבה החזר הקרן קבוע ואילו מרכיב הריבית בהחזר החודשי הולך ופוחת בחלוף הזמן. 6.
ההחזר החודשי
- האם ההחזר הוא של קרן וריבית, האם תשלומי ריבית בלבד ודחיית תשלומי הקרן, או שמדובר בהקפאה מוחלטת של כל ההחזר החודשי עד לתקופה שהוסכמה עם הבנק. 7.
מנגנון שינוי הריבית ב"מסלולים המשתנים"
? האם המשכנתא ניתנת על פי מנגנון של עלות גיוס הכסף + מרווח פיננסי, או על בסיס נתון (אובייקטיבי) שמפרסם בנק ישראל על שיעור הריביות המוצעות בשוק + מרווח פיננסי. 8.
שיעור הריבית המוצעת בעסקה וגילו של הלווה
- לצורך קביעת הבטוחות. 9.
לקוח "שבוי" בעסקה
- שבה המימון ניתן במנות לצורך בניית נכס מגורים (אחרי "המנה הראשונה" הלקוח עלול להיות שבוי בידי הגורם המממן), מאחר שבכל משיכה נוספת הלווה יקבל ריבית שונה. 10.
נגישות למידע שוטף על ניהול ההתחייבות
- עד כמה הוא מהיר, מהי עלות השירות וכו'.
המשכנתא הטובה לגיל המבוגר
בניגוד לפרמטרים הנ"ל, אותם יש לבחון כאשר מתלבטים בין מסלולי המשכנתאות המוצעים, "המשכנתא ההפוכה" היא היחידה שנותנת פתרונות פיננסיים ייחודיים ללווה, והיחידה המתאימה לאוכלוסייה המבוגרת בישראל. המדובר, למעשה, בהלוואה המאפשרת לבני 61 ומעלה לקבל סכום כסף משמעותי חד-פעמי, או בגימלה חודשית קבועה, לאחר רישום משכנתא על דירתם. הלווה ממשיך להחזיק בביתו כבעל נכס לכל דבר, על כל הזכויות והחובות הנובעות מכך וללא חשש שייאלץ לעזוב או למכור את הבית בניגוד לרצונו. המשכנתא ההפוכה מסייעת לאוכלוסיה המבוגרת בישראל במיגוון אפיקים: טיפולים רפואיים, עזרה לילדים ולנכדים ברכישת דירה, נסיעה לחו"ל, ועוד. בחברת "בית מניב" מסבירים, כי המוצר "תפור" לבני 67 ומעלה, משום שקבוצת גיל זו אינה יכולה להשיג הלוואה דומה משום מקור בנקאי אחר.