שינוי התנאים לקבוצות רכישה: תחילתו של מהלך

מתחזקות ההערכות, כי המהלך של המפקח על הבנקים בבנק ישראל, רוני חזקיהו, מסוף השבוע החולף, לפיו שולשה הקצאת ההון להלוואות לקבוצות רכישה, עשוי להיות תחילתו של מהלך בעל יעדים רחבים יותר. תזכורת להוראה של חזקיהו: הבנקים בישראל נדרשים להלימות הון של 12. כלומר, על כל 100 שקלים שהם מלווים, עליהם לרתק (או "לשים בצד", לשמור) 12 שקלים. עד כה נדרשו הבנקים לרתק 35 אחוז מגורם הסיכון כשמדובר בהלוואה בתחום הדיור. כעת, בעקבות ההוראה, שונתה ההגדרה של חוב של קבוצת רכישה לחבות תאגיד בענף הנדל"ן. סוג כזה של חוב מחויב במקדם סיכון 100, שמשמעו שהבנק יידרש לרתק את מלוא 12 השקלים בגין הלוואה של 100 שקלים לקבוצת רכישה. יש להניח, כי לחזקיהו - וכמוהו לכלל המערך הרגולטורי והשלטוני בישראל - יש שלושה טעמים מרכזיים במסגרת המהלך שהחל בהוראה של הפיקוח על הבנקים. האחד, והחשוב מכולם, הוא זה הנוגע למחירי הדיור. מדובר רבות על כך שכיום, על מנת לרכוש דירה בישראל, נדרשות כ-110 משכורות חודשיות, לעומת 70 משכורות חודשיות שנדרשו בעבר. השלטון מנסה לייצר מערך שונה מזה הקיים היום בשוק הדיור, שייצר תמריץ שלילי לרוכשי דירות למטרות השקעה לעומת תמריץ חיובי לרוכשי דירות "ראשונות" - דירות שבהן מתגוררים הרוכשים. המהלך הנוכחי של חזקיהו, הפוגע בקבוצות הרכישה, אמור, על פי הערכות, להכות בצד הביקוש של המשוואה. הווה אומר - להפחית את "הביקוש הספקולטיבי" לדירות, שאינו נובע מצורכי דיור של זוגות צעירים, אלה מזיהוי הזדמנויות השקעה אטרקטיביות על ידי משקיעים ובעלי הון. המשקיעים הללו מגבירים את הביקוש לדיור, ובכך מעלים את מחירי הדירות - מה שפוגע בצרכנים המבקשים לרכוש דירה לצרכי דיור בלבד.


חשוב לציין, כי רבים מעריכים כי קבוצות הרכישה הן המנוע העיקרי של הצמיחה בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות ושל העלייה המתמשכת במחירי הדיור. מעריכים כי לפחות מחצית מכלל הדירות החדשות בתל אביב בשנים האחרונות מקורן בפרויקטים שנבנים על ידי קבוצות רכישה. טעם שני לרצון המדינה להפחית את פעילות קבוצות הרכישה נוגע לא לכיס של האזרח הקטן, אלא לכיסה של המדינה עצמה. קבוצות הרכישה מצליחות למכור דירות במחירים הנמוכים ב-20-25 אחוז מהמחירים שאותם גובים קבלנים, בעיקר בזכות הפטור שלהן ממס ערך מוסף. המדינה נהנית יותר מעסקיהם של קבלנים, שכן הם מחויבים בתשלומים גדולים יותר למדינה. הסיבה השלישית למהלך של המדינה נוגע לזהות קבוצות הרכישה. בקליפת אגוז: המדינה חוששת מהלא הידוע. ובמלים אחרות, למדינה יש ניסיון מר עם קבלנים שהתמוטטו והותירו אותה מול מאות רוכשי דירות זועמים ונטולי כול, ולכן היא חוקקה חוקים שונים שמגנים על רוכשי דירות ששילמו את כספם לקבלן אך טרם קיבלו דירה. האכיפה של החוקים הללו נעשית, בין היתר, באמצעות רישוי קבלנים. את קבוצות הרכישה, מנגד, איש אינו מנטר, והן אינן כפופות לדרישות רגולטריות. ככאלה, הן מסוכנות לצרכנים, שכן הן אינן מקנות לו את הערבויות שאותן מקנים להם קבלנים. המהלך של המדינה יאפשר לסנן את קבוצות הרכישה החזקות פחות, והוא מכשיר את הקרקע למהלכים הבאים, שסביר להניח כי יפעילו רגולציה כלשהי על קבוצות הרכישה.
עוד על קבוצות רכישה ונדל"ן:

קבוצות רכישה: שינוי בתנאי ההלוואה

קבוצות רכישה: מי יגן על הרוכשים

על קבוצות רכישה ומשקלה של משחת שיניים

נדל"ן: האם המחירים עולים או יורדים?

משכנתא הפוכה: כל היתרונות, כל החסרונות

להתייעצות עם מומחי מוטק'ה:

פורום צרכנות, תלונות ותגובות

פורום כלכלה ופיננסים