בעל בית: כך תשכיר דירתך בתבונה

אנשים רבים הנם בעלי דירה נוספת על זו בהם הם חיים, בין אם רכשו בעבר דירה כ"השקעה" ובין אם עזבו דירה שחיו בה שנים לטובת דירה מתאימה יותר, ואת הדירה הנוספת הם משכירים. ההכנסה מהדירה הנוספת מהווה מרכיב משמעותי בהכנסות השוטפות המשמשות לקיומם של בעליה. מכיוון שלדירה ערך רב, דייר בעייתי יכול לגרום נזקים ניכרים, החל מאובדן שכר דירה, עת הדייר אינו משלם את תשלומי דמי השכירות כסדרם וכלה בנזק לדירה כתוצאה משריפה, בעיות בצנרת שאינן מטופלות וכיו"ב. עוד כתבות בנושא מבוגרים ומשפט

כל מה שרציתם לדעת על אפוטרופוס



מותר לשנות צוואה הדדית



עשרה סימנים לרשלנות רפואית



מה קורה כשאינכם יכולים לשלם משכנתא



תיקון צוואה כשהמנוח טעה בחישוב חלוקת רכושו



מנהלי עזבונות לא יוכלו לקחת כמה שירצו

מאזן הכוחות בין הדייר לבעל הדירה, לאחר השכרתה, מחייב כי בעל הדירה יכלכל צעדיו בתבונה ובזהירות וינקוט באמצעי בטיחות רבים ככל הניתן. זו גם הסיבה שמטרת מרבית ההוראות הכלולות בהסכמי השכירות הינה הגנה על בעל הדירה. ניתן להשאיל את היחסים בין בעל דירה לבין דייריו ליחסים שבין בנק ולווה. חישבו מהן הבדיקות שעורך הבנק לפני שהוא מלווה כסף ללווים שאינו מכיר, ואמצו לכם הרגל לערוך בדיקות דומות לפני שתפקידו דירתכם בידיים זרות. מאידך, אל תשכחו כי בחישוב שנתי, כל חודש בו עומדת הדירה ריקה משמעו הפחתה של כמעט 10% בדמי השכירות החודשיים, כך שלעיכוב ממושך במציאת דייר לדירה יש משמעות כספית. מספר עצות מעשיות כיצד להשכיר הדירה בתבונה: 1.
דאגו לכך שהסכם השכירות יתחיל ויסתיים בחודשי הקיץ
חודשי הקיץ הם החודשים הערים למציאת דיירים. בין היתר, מכיוון שמשפחות עם ילדים יבצעו שינויים במקום מגוריהם בחודשי הקיץ לפני פתיחת שנת הלימודים בגן ובבית הספר, וכן מכיוון שמציאת דיירים לדירות בקרבת מוסדות להשכלה גבוהה מושפעת ממועד פתיחת שנת הלימודים הסטודנטיאלית. לפיכך, ביתר חודשי השנה עלול להיות קשה יותר למצוא שוכרים. 2.
בררו עם הדייר בירור מקיף ככל הניתן
אל תתביישו לברר מה מצבו המשפחתי של הדייר, מי בדיוק הולך להתגורר בדירה, מהם מקורות הפרנסה של הדיירים, כמה זמן הם עובדים עבור אותם מעבידים ומהו גובה המשכורת שלהם. הבירור נדרש כדי להעריך האם יהיו מסוגלים לעמוד בדמי השכירות (גם אם הם חושבים שכן). במידה ולמיטב הערכתכם הכנסותיהם לא יאפשרו להם לעמוד בדמי השכירות, ייתכן ומוטב להמשיך לחפש שוכר מבוסס יותר. כמו כן, במסגרת השיחה נסו לתהות על קנקנם של הדיירים על מנת לברר אם הם מסוג האנשים שישמרו על הדירה במצב טוב, נקי ומסודר, או דווקא כאלה שאחרי שיפנו את הדירה תיאלצו לערוך בה שיפוץ כדי להביאה למצב בו תוכלו להשכירה לאחרים. 3.
דרשו מהדייר לבטח את תכולת הדירה ולערוך ביטוח כלפי צד ג'
מעבר לביטוחים האלה - עירכו בעצמכם ביטוח למבנה. הביטוחים נחוצים כדי שבמקרה שייארע נזק משמעותי לדירה (לדוגמה, שריפה) - יהיה לו כיסוי. 4.
קחו מהדייר צ'קים דחויים לכל תקופת השכירות
. התחשבנות בגין הפרשי שער תוכלו לערוך אחת ל-3 או 6 חודשים. יש להקפיד שהצ'קים הדחויים יהיו של הדייר באופן אישי ולא של חברה בבעלותו, או של אדם זר שאינכם מכירים. 5. קחו מהדייר צ'קים חתומים, שסכומם יישאר פתוח ואינו ממולא, לפקודת העיריה, בזק, חברת החשמל, חברת הגז וכיו"ב. את הסכום תמלאו, אם יהיה בכך צורך, במידה ויישאר חוב לאחר עזיבתו של הדייר. מומלץ להודיע לעיריה, לחברת החשמל ולבזק כי השכרתם את הדירה ולבקש כי חשבונות הארנונה, המים, החשמל והטלפון יגיעו על שם הדייר, כך שבמידה ולא ישולמו - יופנו הליכי הגבייה נגד הדייר. ייתכן שתצטרכו להציג עותק מהסכם השכירות כדי לבצע העברת החשבונות על שם הדייר. 6.
בטחונות
יש לקבל מהדייר בטחונות לעמידתו בכל הוראות הסכם השכירות וכן למקרה בו ייגרם נזק כלשהו לדירה ו/או לכם כבעליה, אשר בהתאם להוראות הסכם השכירות נזק מסוג זה הינו באחריות הדייר. הבטוחה הטובה ביותר היא ערבות בנקאית אוטונומית. זוהי ערבות הניתנת למימוש בקלות יחסית, אולם דרישה לבטוחה שכזו עלולה להקשות עליכם למצוא שוכרים. בטוחה הנפוצה הרבה יותר הינה שטר חוב. שטר חוב ניתן לרכוש בסניף דואר תמורת שקלים בודדים. שטר חוב חתום וממולא כדין ניתן למימוש ישירות בהוצאה לפועל ועשוי לקצר עבור האוחז בו את ההתדיינות בבית המשפט. מומלץ לנקוב בשטר החוב בסכום אשר יספיק לכיסוי נזקים אפשריים בדירה ולהחתים על שטר החוב הן את הדייר/ים כ"עושה/י השטר" ו-2 ערבים כ"ערבים לשטר". 7.
ערבים
מומלץ לדרוש מהדייר ערבותם של 2 ערבים לפחות. יש לברר עם הדייר, או ישירות עם הערבים, בירור מקיף ככל הניתן בדבר מקורות הכנסתם לרבות היקף ההכנסה ויציבותה. אם נראה לכם כי מקורות ההכנסה שלהם אינם טובים (לדוגמה - במקרה בו הערבים עובדים בעבודה זמנית וכיו"ב), אל תתביישו ודירשו החלפתם בערב אחר. דאגו לרשום את מלוא פרטי הערבים, לרבות שמם, מס' תעודת הזהות שלהם, כתובתם, מלוא פרטי מקום עבודתם וכו'. יש לדאוג להחתמתם של הערבים גם על חוזה השכירות, כערבים לכל הוראותיו וגם על שטר החוב, כמפורט לעיל. במידה והערבים לא חותמים על המסמכים בפניכם, דירשו כי יחתמו בפני עורך דין או אדם מוסמך אחר שיאשר כי חתמו בפניו. בכל מקרה כדאי לבעל הדירה להתייעץ עם עורך דין, לפחות פעם אחת, בעת השכרת הדירה, על מנת שיצייד את בעל הדירה בהסכם שכירות אשר יגן היטב על האינטרסים של בעל הדירה ועל מנת לקבל הדרכה ועצות נוספות.